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皖高法[2018]23号

第一条 本意见所称“房屋腾退”案件主要是指人民法院在强制执行过程中对拟变价或以物抵债房屋进行腾退的案件,以及执行依据直接确定被执行人房屋腾退的案件等。

 

第二条 执行法院拟对查封房屋进行拍卖的,应当在作出拍卖裁定时一并作出拍卖预告。预告中须载明,对拟拍卖房屋享有租赁权等权益的案外人应当在指定期限内向执行法院进行申报,逾期不申报的自行承担相应法律后果。拍卖预告应当在拟拍卖房屋现场张贴。

 

第三条 执行法院拍卖房屋时,原则上应当先清空后拍卖;确有特殊情况未能清空的,可先行拍卖,但应当在拍卖公告中说明未予清空的原因,且必须在交付前予以清空。

执行法院对于裁定确认拍卖、变卖成交、以物抵债的房屋,应负责交付。

 

第四条 对于拟拍卖房屋上存在的不因拍卖而消灭的先于抵押或查封的租赁权,执行法院应当重点围绕租赁合同的真实性、租赁合同签订的时间节点、案外人是否占有案涉房屋等方面进行审查,以确定该租赁权是否能够阻却强制执行。

 

第五条  经审查发现租赁合同有下列情形之一的,应当对租赁权不予认可:

(一)当事人自认或者有其他明确证据证明租赁合同为虚假合同的;

(二)名为租赁实为借贷担保、房屋使用权抵债等关系的;

(三)租赁合同未生效或者已在另案中被撤销、确认无效的。

经审查发现租赁合同中约定的租金、租期明显不符合常理的,应当告知租赁合同当事人伪造证据的法律后果。

 

第六条  经审查发现有下列情形之一的,应当认定租赁合同签订于抵押、查封前:

(一)租赁合同当事人已于抵押、查封前依法办理租赁登记备案手续的;

(二)租赁合同当事人已于抵押、查封前就相应租赁关系提起诉讼或仲裁的;

(三)租赁合同当事人已于抵押、查封前办理租赁合同公证的;

(四)租赁合同当事人已于抵押、查封前缴纳相应租金税的;

(五)租赁合同当事人已于抵押、查封前向抵押权人声明过租赁情况;

(六)其他有确切证据证明租赁合同签订于抵押、查封之前的。

 

第七条  经审查发现有下列情形之一的,可以认定案外人在抵押、查封前已占有且至今占有案涉房屋:

(一)案外人在抵押、查封前已在且至今仍在案涉房屋内从事生产经营的;

(二)案外人在抵押、查封前已经领取以涉案房屋作为住所地的营业执照且至今未变更住所地的;

(三)案外人在抵押、查封前已经支付且延续支付案涉房屋水电、物业管理等费用的;

(四)案外人在抵押、查封前已对案涉房屋根据租赁合同约定的用途进行装修的;

(五)其他有确切证据证明案外人在抵押、查封前已占有且至今占有案涉房屋的。

 

第八条 执行法院查明的拟拍卖房屋权属状况、占有使用情况、权利负担等内容,应当在拍卖公告中予以说明。拍卖公告发布后,竞买人申请实地看房的,执行法院应当予以协助。

 

第九条 对拒不履行腾退义务的被执行人,依法可以采取支付迟延履行金、罚款、拘留、限制出境、纳入失信被执行人名单等强制执行措施;对拒不履行腾退义务的案外人,依法可以采取罚款、拘留等强制执行措施。

 

第十条 被执行人或案外人未自动履行腾退义务的,执行法院在强制腾退之前,应当做好说服教育、现场勘察、风险评估等工作。

 

第十一条 风险评估报告一般包括以下内容:

(一)当事人年龄、身体状况以及对抗情绪是否激烈;

(二)房屋内水、电、气等布局情况;

(三)房屋周边环境;

(四)是否存在可能引发暴力抗法、恶性事件等不良社会影响因素等。

 

第十二条 强制腾退预案一般包括以下内容:

(一)当事人基本情况;

(二)基本案情;

(三)现场状况;

(四)腾退流程;

(五)现场指挥、参与人员及工作分工;

(六)执行风险提示、管控及处理;

(七)突发事件的应急处置等。

 

第十三条 进入强制腾退程序后,由院长签发强制腾退房屋公告,责令被执行人或案外人在指定期间自动履行腾退义务。被执行人或案外人逾期不履行的,由执行法院强制执行。